צ' היה על ערש דווי. הרופאים ביקשו לצנרר למיצוי הטיפול. המשפחה התנגדה שכן ידעה ש צ' היה נגד .
אבל ל צ' לא היה יפוי כח מתמשך. אז הרופאים לא יכלו לקבל את דעת המשפחה כי חלה עליהם חובה למקסם טיפול.
שלחו את המשפחה למלא טפסים להגשה למינוי אפוטרופוס, שכן בהיעדר יפוי כח מתמשך, רק אפוטרופוס יכול לקבל החלטות מסוג זה, ומינוי כזה דורש פרוצדורה של אישור מהמדינה .
בזמן שהמשפחה יצאה – ניצלו את ההזדמנות וצנררו.
שבוע של סבל שיכול היה להמנע מצ' לו היה לו יפוי כח מתמשך.

יפוי כח מתמשך מקרקעין

ר' הוא בעל 6 נכסי מקרקעין. לפני מספר שנים ח, ר' חלה במחלה שפגעה בתפקודו המוחי. מאחר ור' לא יכל כבר לחתום על מסמכים, עלה הצורך למנות מישהו שיוכל לקבל החלטות עבורו ועבור הנכסים שלו.
מאחר ור' לא ערך יפוי כח מתמשך, נאלצו בני המשפחה להגיש בקשה למינוי אפוטרופוס. הליך כזה יכול לארוך מספר חודשים. בזמן זה לא ניתן לבצע כל פעולה – לא ניתן לחתום על הסכם שכירות בשמו, לא ניתן לבצע פעולות בחשבון הבנק ועוד.
במשך מספר חודשים, שילדיו נאלצו לשאת בתשלומים גבוהים לטיפול בו, ולא יכלו להשתמש בכספים של ר'.
לאחר קבלת מינוי אפוטרופוס, נאלצו ילדיו במשך שנים להגיש למדינה דווחים מפורטים על כל שקל שנכנס ויוצא מחשבונו, על כל נכסיו, ועל כל פעילות שעשו עבורו.
לו היה ל ר' יפוי כח מתמשך, היתה נחסכת מילדיו פרוצדורה מסובכת וכן היו נחכסים מהם כספים רבים.

יפוי כח מתמשך כשירות משפטית

ש', אמא לארבעה ילדים וסבתא ל 15, איבדה את כשרותה המשפטית . היא היתה מאוד קרובה לילדיה אך מעולם לא עלה בין נושאי השיחה מה יקרה אם חלילה תחלה או איך היתה רוצה שייראו חיה במקרה כזה. לרוע המזל, ש' חלתה וילדיה החלו להתווכח ביניהם על אופן הטיפול בה. להשאירה בביתה שכה אהבה או להעבירה להתגורר בדיור סיעודי שבו רופאים ואחיות ופיזיותרפיסטים שיקלו את הטיפול בה?
חוסר ההסכמה גרמה למריבות בין הילדים, והמשפחה שש' טיפחה וחינכה לקרבה ולתמיכה איבדה מהמשפחתיות שלה. ודאי עניין שהיה מעציב את ש' לו היתה מבינה מה נעשה.

יפוי כח מתמשך מטרתו להוציא לפועל את רצונו של האדם בדבר הטיפול בה וגם למנוע סכסוכים מיותרים.

הפוסט 3 סיפורי מקרה על יפוי כח מתמשך הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

לרוב חוזים שכאלה אינם עומדים במבחן המציאות . או שחסרות בהם הוראות מהותיות או שחלקים ממנו ניתנים לביטול בבית משפט עקב חוסר איזון אל מול השוכרים.

מי לא שמע – לפחות פעם אחת – על איזה אדם מסכן ששוכרים יושבים אצלו בנכס ולא משלמים לו והוא לא מצליח לפנות אותם? או על בעל בית שהשוכרים השאירו אותו עם חובות כבדים בחשמל ולארנונה? או על בעל בית שנכנס לשוכרים לדירה ללא אזהרה? ועוד ועוד דוגמאות.

לכל אחד מהצדדים יש אינטרסים שונים. המשכיר רוצה למקסם רווח ולשמור על הנכס שלו. השוכר רוצה כמה שפחות הוצאות וכמה שפחות חובות שיוטלו עליו.
כאשר משרדנו מייצג משכיר של נכס, ישנם סעיפים חשובים מאוד שלא נסכים לוותר עליהם. לעומת זאת, כאשר משרדנו מייצג שוכרים – ישנם סעיפים שנעדיף לשנות או למחוק.

כאשר נתקלים בהסכם כלשהו באינטרנט – לא ברור מי הכין אותו. עו"ד שייצג קונה? עו"ד שייצג מוכר? האם החוזה מעודכן ומכיל הוראות התואמות את החוק העדכני ופסיקה עדכנית? האם החוזה מאוזן? האם יעמוד במבחן המציאות בעת הצורך?​

כל עסקה היא שונה. בכל עסקה יש פרטים מיוחדים והסכמות מיוחדות לה. ולא תמיד אדם שאינו בקיא בתחום יכול לחשוב על כל סנריו אפשרי – ומשכך לא יוכל לצפות כל בעיה שעלולה להתעורר במסגרת תקופת השכירות.

בנוסף, יש לקחת בחשבון בדיקות שונות ומשמעויותיהן .

להלן מספר בדיקות שכדאי לבצע ותמרורי אזהרה:

בדיקה מקדמית

יש חשיבות מכרעת לזהות הצדדים. השוכר חייב לוודא שמי שחותם איתו על הסכם הוא באמת הבעלים של הנכס. לעתים ילדים של בעלי נכס מבקשים לחתום וזה יכול ליצור בעיה בהמשך .
המשכיר חייב להתרשם מהשוכר המעוניין ולראיין אותו כדי ללמוד כמה שיותר ולהתרשם ממנו . לברר לגבי זהות הערבים של השוכר, קרבתם, עיסוקם וכיו"ב. חשוב להעשיר את הידע שלנו על השוכר הפוטנציאלי, על מקצועו, השכלתו, מצבו הכלכלי והאם לדעתו יעמוד בנטל התשלום החודשי המבוקש.
 
לאחר התרשמותינו מהשוכר הפוטנציאלי נעבור לשלב הבדיקה הכלכלית . להתרשם מתלושי משכורת, – לגבי משך הזמן בו הוא מועסק במקום אחד, גובה השתכרותו החודשית, ולבדוק במרשמים השונים שאינו חייב מוגבל באמצעים, שאין תיקי הוצאה לפועל וכו'.
 
את אותה הבדיקה יש לבצע גם עבור הערבים, כדי למקסם את האפשרות להיפרע מהם בעת הצורך.

גם שוכר כדאי שיבדוק ויוודא כי המשכיר אינו מצוי בבעיות כלכליות, כאלו שעלולות לגרום לכך שיאבד את הנכס, או יהא חייב לפנותו.

לשוכר כדאי לבדוק אם הבניין בו מצוי הנכס עומד לעבור שיפוץ או בניה אחרת כלשהי, שעלולים להפריע לו לשימוש בנכס.

ועוד.

חוזה השכירות

הסכם שכירות טומן בתוכו את הסכמות לתקופת השכירות הקרובה ולעיתים גם את תקופת השכירות הקודמת אם היתה כזו, וכן תקופות שכירות נוספות. הסכם אמור למקסם ודאות בכל סנריו אפשרי שיכול להתגלע בתקופת השכירות. כגון, ליקויים – מי אחראי לגבי אילו תיקונים וכן זמן תיקונם , העברת בעלות – מה קורה אם המשכיר מוכר את דירתו לאחר, רצון השוכר לצאךת לפני תום תקופת השכירות, הפרות ההסכם והתרופות לכך, ביצוע שינויים בנכס, אופציה להארכה של תקופת השכירות ותנאים לתוקפה, שכירות משנה, הגדרת המושכר (למשל אם השוכר מעוניין לפתוח עסק במושכר, או לעשות בו שימוש למטרה שונה ממה שהוגדר בתחילה), חלוקת תשלומים, תשלומי מיסים – אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו על המשכיר, חובת ביטוח – האם השוכר חייב לבטח או המשכיר? ועוד
בהסכם גם כדאי לכלול כל מידע מהותי לגבי המושכר. אחרת זו יכולה להוות עילה לביטולו (למשל בניין שמתחיל שיפוצים והמשכיר לא הצהיר על כך לשוכרים).

סיכום

בסיכומו של דבר, הסכם השכירות צריך לשקף באופן מדוייק שלא ניתן לפרשנות את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים​ בשלב המשא ומתן. יש חשיבות גדולה לעריכת ההסכם בצורה חוקית ונכונה על מנת שבמקרה ותתגלע בעיה או אי הסכמה בין הצדדים – יהיה לכך תשובה בהסכם.
​
​הסכם שכירות הנערך ע"י עורך דין הבקיא והמתמחה בתחום הבמקרקעין יגן עליכם במקרה הצורך, שכן הוא מתאים את הוראות ההסכם לכל עסקה בפני עצמה, וחושב על כל סנריו אפשרי שעלול להתגלע – כיצד למנוע אותו ו/או כיצד להתמודד עמו, אם קרה.
משכיר שהוא בעלים של נכס – חייב לעשות את המקסימום על מנת להגן על הנכס שלו. ראש שקט. לדעת שהנכס שלו בידיים טובות ולא ייגרם לו נזק.
שוכר מחפש גם הוא ראש שקט. הוא רוצה בית שיהיה לו נעים וכיף לגור בו, ושאם תהיה בעיה – יהיה לו למי לפנות.

הפוסט חשיבותו של הסכם שכירות טוב הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

הפוסט שימוש ברכוש המשותף בבניין. זכויות דיירים בבית משותף הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

טוב מראה עיניים

כדאי לבצע שיפוץ בנכס. שיפוץ קוסמטי יקל עליכם למצוא שוכר לנכס ויוכל להשיג לכם דמי שכירות גבוהים יותר.
כדאי לסדר ולנקות את הנכס לפני הצגתו בפני שוכרים פוטנציאלים. אם הנכס קטן, כדאי להוציא ממנו פריטי ריהוט שאינם נחוצים למשל.
כדאי לשים לב לפרטים אשר חשובים במיוחד לשוכרים: מטבח וחדרי אמבטיה ושירותים: להציג חדרי שירותים ואמבטיה נקיים (להחליף או להוסיף וילון
אמבט חדש, קרש שירותים חדש – הכל בעלויות נמוכות מאוד) ניתן לשפר מראה של מטבח ישן ורעוע ע"י חידוש דלתות חיצוניות של הארונות בלבד.
בדירות אשר אינן ממוזגות, שיקלו התקנת מיזוג. זה יקל במאוד מציאת שוכרים ויעלה את דמי השכירות.
מזגנים עיליים אינם מאוד יקרים אך לצורך הוזלה ניתן לרכוש מזגנים יד שנייה (לא ישנים מידי, אלא שיוצרו בשנים האחרונות).
בנכסים ישנים, או לא מאוד חדשים, עלולות להגרם תקלות בתשתיות אשר יחייבו אתכם במהלך תקופת השכירות בביצוע תיקונים והוצאות כספיות. על כן, באם ידוע לכם על תשתיות חשמל, גז או מים שאינן במיטבן, כדאי לשקול ביצוע תיקונים לפני תקופת השכירות.
נסו לנטרל חסרונות של הנכס. למשל: דירה שאין בה הרבה אור שמש – לפצות במנורות חזקות, דירה רועשת – לשקול להחליף חלונות לעבים נגד רעש וכדומה.

לתשומת לבכם – בכל שיפוץ או השבחה של הנכס, אפילו רכישת מזגנים, כדאי לשמור על הקבלות לצורך הפחתה במס שבח עתידי (אם יחול על המכירה) וכן לצורך הזדכות במס (במידה וכספי השכירות חייבים במס).

בחירת שוכר

לעיתים עדיף להרוויח פחות, ולגבות שכר דירה נמוך יותר, ובלבד שתמצא שוכר טוב לנכס שלך. שוכר אמין, שישלם וישלם בזמן, לא יטריד אותך בשאלות ובבקשות וישמור על הנכס שלך.
לא להתבייש לשאול את השוכר/ים על זהותם, טיב הקשר בין השוכרים (חברים, שותפים, נשואים וכד'), על עיסוקם ובטחונותיהם, האם יש בבעלותו בעלי חיים, האם יש לו תחביבים מיוחדים שעלולים ליצור בעיות וכו'.
ניתן לבקש טלפון של משכיר קודם, באם יש, כדי לברר באם השוכר עמד בהתחייבויותיו כלפי המשכיר: שילם בזמן, שמר על הדירה וכו'.
כדאי לוודא שמטרת השכירות הינה מגורים, אחרת יתכן ובעת מכירת הדירה בעתיד תחוייבו במיסוי. (לדוגמא – דירה שלא שימשה למגורים בשנים האחרונות טרם מכירתה לא תוכל לקבל פטור ממס שבח ולא תוכל ליהנות משבח ליניארי מופחת).

טיפים להסכם השכירות

העזרו בשירותי עורך דין העוסק במקרקעין, או בהסכם שנוסח על ידו, ואשר צופה פני עתיד, לרבות בעיות שונות שעלולות להתרחש מול השוכרים, בטחונות מספקים וכיו"ב. הסכמי שכירות שניתן למצוא באינטרנט, הרבה פעמים אינם מעגנים תשובה לכל הבעיות הצפויות ואתם עלולים למצוא עצמכם בבעיה בגביית שכר הדירה או בהתחייבויות שלקחתם על עצמכם ללא שימת לב (כמו תיקונים שונים ואחריות ביטוחית).
הגדירו את תקופת השכירות ואם ברצונכם להסדיר אופציות לתקופות שכירות נוספות. הגדירו מחיר לכל תקופת שכירות בנפרד. הצמידו את שכר הדירה למדד וגבו אותו פעם בתקופה (במחצית או בסיום תקופת ההסכם).
קבעו קנס למקרה של איחור בפינוי ולמקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.
השאירו אפשרות לבקר בדירה במהלך תקופת השכירות.
הכניסו לחוזה את חובת השוכרים להראות את הדירה לשוכרים או קונים פוטנציאלים במהלך תקופת השכירות.
קבעו עם השוכרים אחריות כל אחד מהצדדים על תקלות. לעיתים כדאי להשית את האחריות לתיקונים קטנים על השוכרים ולהוריד במעט ממחיר השכירות עבור כך, כך לא תאלצו לטפל בבעיות זניחות כמו החלפת גומיה בברז, טיפול בסתימה בשירותים וכיו"ב. מכל מקום, אחריות המשכיר לטיפול בתקלות/ליקויים חלה רק על מקרה שבו לא הייתה רשלנות מצד השוכרים או שימוש בלתי סביר (למשל סתימה כתוצאה מזריקת פסולת לאסלה הינה חובתו של השוכר ולא של המשכיר).
קבעו בחוזה חובת השוכרים להעביר על שמם את כל החשבונות (עיריה, חשמל, מים, גז וכיו"ב) כך, גם אם השוכרים יעזבו מבלי לשלם את כל החובות, החובות לא יזקפו לחובתכם. לא להתעצל – ולבדוק מול כל הגופים כי אכן בוצעה העברת המחזיק אצלם. ניתן גם באמצעות הטלפון. רוב הגופים לא מבצעים העברה בדיעבד ואינכם רוצים להישאר עם חובות לא שלכם.
קבעו סעיפים בחוזה, אשר יחשבו להפרה יסודית מצד השוכרים, כמו אי תשלום במועד, גרימת נזק לדירה, מועד הפינוי וכד'. כך תוכלו לבטל את החוזה במידת הצורך מבלי להפר אותו.
ודאו כי השוכר מבטח את הדירה לנזקי צד ג' וכנגד שריפה, קצר חשמלי וכד'. אתם כבעלי הנכס תבטחו ביטוח מבנה והשאר – על חשבון השוכר, לגבי תוצאות שעלולות להיגרם מהשימוש בנכס.
ערבויות/בטחונות – הגדירו את הבטחונות הדרושים בהתאם לגובה התשלום החודשי. (לכל הפחות תקופת חודשי השכירות כפול דמי השכירות החודשיים) ובקשו חתימת ערבים על ערבות ו/או שטר חוב.
בנוסף לשטר חוב ו/או ערבות ו/או ערבות בנקאית, יש לדרוש שיקים חתומים ע"י השוכרים, ללא תאריך וללא ציון סכום לפקודת : ועד הבית או חברת ניהול, חברת החשמל, עיריה או מועצה מקומית, תאגיד המים (במידה והמים לא נגבים יחד בחשבונות הארנונה) חברת הגז וכיו"ב. במידה והשוכרים יצאו מהדירה בלי לשלם חשבונות, תוכלו לשלם אותם בעבורם. שיקים בתוקף חצי שנה בלבד ועל כן לא כדאי לציין את התאריך על גבי שיקים הביטחון כי אז הם יפקעו תוקף לפני סיום תקופת השכירות ויהיו חסרי ערך. השטרות יושבו לשוכרים לאחר פינוי הנכס ובדיקתכם כי לא הותירו אחריהם חובות. אם השוכרים ביטלו את השיקים, הרשויות שלטובתם נכתבו השיקים יוכלו לפתוח בהליכים משפטיים נגד השוכרים.
ודאו כי הבטחונות אמינים וכי ניתן יהיה לפרוע אותם במידת הצורך. באם הביטחון הוא ערבות או שטר חוב החתום ע"י ערבים, דאגו לקבל צילום תעודות זהות של כל ערב יחד עם לפחות 3 תלושי שכר אחרונים. ערב אשר מקבל קצבה מביטוח לאומי שבקושי מספיקה להתקיימותו שלו – בודאי שלא יוכל להיות ערב לתשלום חובות של מישהו אחר. דאגו לוודא כי הערבים אינם בני משפחה אחת. בעל ואישה שר שניהם ערבים לאותו אדם, זה כמו ערב אחד, כי מדובר באותו משק בית. אם אחד לא יוכל לשלם, גם השני לא.
חשוב ביותר: כל עוד לא קיבלתם את כל הבטחונות והערבויות שדרשתם חתומים ע"י השוכרים והערבים – לא לתת מפתח ואף לא לאשר הכנסת ציוד וחפצים של השוכרים לדירה!!!

הפוסט טיפים למשכירים הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

הנכס מצא חן בעיניכם במהלך הביקור? בקרו בו שוב בשעה אחרת. בערב יש פחות רעש מהרחוב, לא ניתן לראות כמה אור יש בדירה, האם יש זרימת אויר וכו', וגם פחות שמים לב לפגמים או ליקויים, אם קיימים כאלו, כמו עובש, רטיבות וכד' אשר קל יותר לחזות בהם באור יום.
כדאי לא רק להתרשם מהדירה ממבט ראשון, אלא גם לחפש רטיבויות, שקעים חשופים, עובש וכדומה.
לפתוח ברזים במטבח, ואת ראש הטוש באמבטיה לוודא שאין בעיה בלחץ המים.
לוודא שהגז ושדוד החימום תקינים, כך גם לגבי המיזוג (גם בחימום וגם בקירור).
שימו לב באם הדירה רועשת, קרבה לתחנת אוטובוס למשל, בית ספר, מגרש משחקים וכדומה.
לשאול האם דוד החימום הוא חשמלי או דוד שמש. קיומו של דוד שמש חוסך עלויות חימום המים בצורה משמעותית.
בקשו לראות חשבון ארנונה. כך תוכלו לצפות את גובה התשלומים החודשיים אשר צפויים לכם.
על אותו עיקרון – בקשו לדעת את גובה התשלומים לועד הבית. ודאו כי הנכם משלמים רק על האחזקה השוטפת של הבניין ולא על שיפוצים ושמירת ערך (כמו צביעה, זיפות, התקנת שער חשמלי וכדומה.
בקשו לברר האם הגז הוא מרכזי (שאז קיים תשלום חודשי קבוע גם ללא שימוש) או שלכל דירה מוצמד בלון גז (שאז האחריות עליכם בתשלום פקדון על בלון הגז ולהזמין בלון גז חדש עם התרוקנו).
נסו לברר בעדינות מיהם השכנים, שאין ביניהם מתופף, ושלא מתוכנן שיפוץ בבניין בתקופה הקרובה, אשר עלול לגרום לכם למטרדי רעש, לכלוך ועוד.
באם מי שמראה לכם את הנכס הם השוכרים, נסו לברר מולם על בעל הנכס, באם הוא אדם נוח או קשה, האם מטפל באופן מיידי בתלונות הדיירים, וכן על בעיות הקיימות בדירה ושכדאי לטפל בהם לפני תחילת תקופת השכירות.
וודאו באם נשארים רהיטים או מוצרי חשמל בדירה. אם חסר לכם משהו (כיריים, למשל) – לעתים בעל הבית מוכן לרכוש על מנת להשכיר את הנכס במיידי.
בקשו מהמשכיר רשות להחלפת המנעול בדירה טרם כניסתכם. אינכם יודעים למי יש את המפתח מהעבר.

זכרו: לפני החתימה על החוזה קל יותר במקרים רבים להשיג שיתוף פעולה מהיר מצד המשכיר ולבוא בדרישות במסגרת משא ומתן. אחרי החתימה ברוב המקרים זה קשה יותר. למשל: אם תבקשו מהמשכיר להתקין מזגן לפני שחתמתם, זה יכול לשמש תנאי לחתימה, אבל לאחר החתימה, אין למשכיר אינטרס ממשי לעשות כן. אתם כבר חתומים על החוזה.

מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על חוזה שכירות כדי לוודא שמי שמשכיר לכם את הנכס זכאי להשכיר אותו (אם הדירה שייכת למספר אנשים – כולם צריכים להסכים ולחתום על חוזה השכירות, אם הבעלים אינו יכול לחתום – למשל הינו בבית אבות – לוודא שלמי שחותם יש ייפוי כח מתאים וכיו"ב.), שהחוזה אינו דרקוני, שיש לכם אפשרות לבטל את השכירות, לוודר כי הערבויות שהנכם נדרשים להפקיד הינן סבירות ומקובלות ועוד.

הפוסט טיפים לשוכרים הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

להלן מספר טיפים חשובים לרוכשי דירה:

התקשרות עם מתווך

לעתים, מתווכים מפרסמים דירות אשר מפורסמות גם באופן פרטי ע"י הבעלים. אם זה כך, מדוע שתשלמו שכר תיווך? בידקו באתרי הדירות למכירה טרם שהמתווך לוקח אתכם לראות את הדירה. אם הדירה כבר מפורסמת שלא ע"י תווך – אל תלכו עם המתווך. לכו לבד וחסכו עשרות אלפי שקלים.
יש לשים לב לטופס ההתחייבות עליו יבקש המתווך להחתים אתכם ולקרוא את כולו (כולל האותיות הקטנות).
ניתן להתמקח על המחיר, ויש לוודא כי שכר טרחת המתווך ישולם רק אם ייחתם הסכם רכישה ורק לאחר ביצוע התשלום הראשון – כדי לוודא שהעסקה באמת יוצאת לפועל. לנסות להוסיף סעיף לפיו, אם תבוטל העסקה – המתווך אינו זכאי לשכ"ט.

לא לחתום על זכרון דברים!!!

בעסקאות מקרקעין, לחתימה על מסמך יש תוקף. בין אם כתוב עליו "חוזה" או "זכרון דברים" או שאינו נושא אפילו כותרת. חוזה לכל דבר. מרגע החתימה על כל מסמך שכזה, חלות חובות דיווח לרשויות המס והחותם עשוי למצוא עצמו קשור ברכישת דירה שלא בוצעו לגביה מלוא הבדיקות הנחוצות, ועם נקודות רבות פתוחות (זכרון דברים הוא קצר ולא כולל התייחסות לכל הנקודות המשפטיות והמסחריות). יתכן שאותו חותם ירצה לחזור בו מהעסקה ברגע שיתבררו לו כל הפרטים, אבל אז הוא עלול להיות מחויב בפיצוי על הפרת ההסכם וכן בפרוצדורה של ביטול עסקה אל מול הרשויות.
מצאתם דירה שהחלטתם לקנות? סיכמתם מחיר ותאריך פינוי? החליפו עם המוכרים פרטי עורכי דין, ועורכי הדין של שניכם יבצעו את כל הבדיקות הנדרשות ויכינו הסכם לאישורכם.

בדיקת הנכס (ערכו ומצבו הפיזי)

בחוזים קיים הכלל: "יזהר הקונה". על הקונה לבדוק את מצבו של הנכס טרם הקניה.
רצוי להתייעץ עם שמאי לגבי מחיר הנכס. אינכם רוצים להתחייב למחיר רכישה, הגם שנראה לכם שמדובר ב"מציאה", ולגלות לאחר מכן ששילמתם מעל מחיר השוק שלו. דירות בעלות גודל זהה, באותו הבניין, הינן בעלות שווי שונה בהתאם למיקומן (חזית או עורף, קומה גבוהה יותר) וביחס למצבן (שיפוץ, הזנחה וכיו"ב).
רצוי להגיע עם איש מקצוע לצורך בדיקת מצבו של הנכס (מהנדס בניין, או חברה המתמחה בבדיקות מסוג אלו.) בדיקה כזו יכולה למנוע מצב בו רכשתם דירה עם פגם במע' החשמל, המים וכדומה.
באם החלטתם שלא לבדוק ע"י בעל מקצוע, ראו מן הבדיקות המומלצות במאמר: "טיפים לשוכרים" לינק למשל: פתחו ברזים – לראות לחץ מים, הרימו שלטרים של חשמל לוודא שאין קצרים, בדקו כי אין בעיה בגז, חפשו רטיבויות, עובש וכד'.
בחתימה על החוזה אתם חותמים כי אתם רוכשים את הדירה במצבה AS IS ומשכך יהיה קשה לטעון טענות כי יש בעיות / תקלות בנכס אחרי החתימה.
מומלץ לבדוק את השכונה, האזור, ולברר בעירייה אם צפויה בניה באזור החופף לבניין בו אתם קונים. אם קיימות תכניות בנין עיר באזור.

האם העסקה כלכלית עבורי

עסקת הרכישה אינה מסתכמת רק במחיר הדירה. יש לברר את גובה מס הרכישה בהתאם לסכום הדירה, שכ"ט המתווך, שכ"ט העו"ד , האם הבית דורש שיפוץ? כמה בערך יעלה השיפוץ? ריהוט? יתכן, כי סכום כל ההוצאות יעלה על הסכום שהקצבתם לעצמכם (או שתכננתם לקחת משכנתא). כדאי לחשב כל זאת מראש לפני שחותמים, כי לאחר החתימה, תהיו בבעיה. או שלא ישאר לכם כסף לשיפות או לריהוט, או שאתם מסתכנים בהפרת הסכם.
כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא – לפחות מבנק אחד – לפני שחותמים. אם תחתמו על הסכם ולא תקבלו בסוף משכנתא – ההסכם יבוטל ותחויבו בפיצוי של כ- 10% ממחיר הדירה.מאות אלפי שקלים. חבל.

בדיקת זכויות

הדבר הראשון שיש לבצע – לפני שבכלל מתחילים להכין טיוטת הסכם – להוציא נסח טאבו ולבדוק שמי שמוכר לכם את הדירה – רשאי לעשות כן ע"פ דין.
אם הנכס רשום על שם מספר שותפים, כל השותפים צריכים לחתום על החוזה והמסמכים הדרושים, או לייפות ביפוי כח נוטריוני בלתי חוזר אדם אחר שיחתום בשמם – ואז יש לוודא קיום אותו יפוי כח.
לעתים, הדירה נמכרת ע"י יורשים שטרם נרשמו בטאבו כבעלים. אז – יש להתנות את ההסכם ברישום הירושה בטאבו בתוך לכל היותר 3-4 חודשים. אם היורשים לא עשו כן – ההסכם יבוטל. (הרי רק הבעלים הרשום בטאבו יכול למכור, ואם הוא נפטר – לא ניתן למכור את הדירה עד לרישום היורשים כבעלים החדשים).
באם מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל (היינו: חכירה) יש לוודא באיזו חכירה מדובר (חכירה מהוונת או לא – אשר דינן שונה מבחינת חבות בהסכמת המנהל וטפסים שונים שיש להחתים בהם את המנהל) ולוודא קיום הסכמה ומסמכים שונים מאת המינהל לצורך המכירה. יש לברר מתי מסתיימת החכירה ואילו תשלומים חייבים בהם למינהל. אם מדובר בבית פרטי, דירת גן או דירת גג, להבדיל מדירה רגילה בבית משותף, יש לבדוק כי אין חריגות בניה – מאחר ומלבד הפן הפלילי – המינהל לא יאשר העברת הזכויות על שמכם.
יש לוודא כי לא קיימים עיקולים שונים על הנכס, או משכנתאות – ואם כן – לוודא הסרתם ע"י המוכרים כתנאי למכירה וקבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן על גובה המשכנתא טרם החתימה.
יש לבדוק מול ועדה מקומית לתכנון ובניה – אם קיימות זכויות בניה (המשפיעות על מחיר הנכס והגוררות היטל השבחה), ומול מחלקת ההנדסה – באם קיימים היטלי סלילה, תיעול, ביוב, השבחה. אם קיימים – יש להשאיר מתוך התשלום האחרון סכום בנאמנות אשר יכסה את התשלומים הללו, באם המוכרים לא ישלמו אותם בעצמם. כל זאת על מנת למנוע מצב בו רכשתם דירה, שילמתם את כל התשלומים ולא תוכלו להעביר את הדירה על שמכם בגלל חובות של המוכרים.
לעתים, הבניין עדיין טרם נרשם כבית משותף, ולא נוכל לברר זכויות בטאבו. אז, מצטרך לפנות לעו"ד של הקבלן שבנה, המשמש כמעין חברה משכנת, ולעשות את כל הבירורים דרכו ולקבל תשובות בכתב. גם הרישום של העסקה שלכם יבוצע אצלו וברגע שיסתיים רישום הבית המשותף בטאבו – הוא ידאג לרשום את הדירה על שמכם. יש לוודא גם מה הסכום בו תחויבו עבור שירות זה.
אל תטעו – עו"ד זה לא מייצג אתכם ואינו תחליף לייצוג משפטי ע"י עו"ד מומחה במקרקעין מטעמכם.
במצב בו אין רישום, פרט למשכנתא של המוכרים רוב הסיכויים שרשום על שמם גם משכון ברשם המשכונות. יש להוציא דוח מרשם המשכונות ובמידת הצורך לחייבם במחיקת המשכון.

בדיקות נוספות

הזמנת תקנון, צו הבית המשותף ותשריט מלשכת רישום המקרקעין – אם קיים תקנון מוסכם לבנין אתם מחויבים לכל מה שרשום בו גם אם לא חתמתם.
לוודא כי אין חריגות בניה ו/או צווי הריסה.
אם מדובר בחכירה – לבדוק את חוזה החכירה עליו חתמו המוכרים אתם נכנסים לנעליהם וכם אם לא חתמתם עליו – תחויבו בו.
לברר חובות לעירייה – לרבות חובות שוטפים, וחובות בגין היטלים שונים כפי שצוין לעיל.
לבדוק מה היה מחיר הדירה אותו שילמו המוכרים כשרכשו, ולחשב את מס השבח הצפוי באם לא יקבלו פטור. זה סכום שיש לשים בצד ולא להעביר למוכרים עד שלא יתקבלו מלוא המסמכים לצורך ההעברה בטאבו.

מס רכישה

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל 16 לינואר, 16 באפריל, 16 ביולי ובאוקטובר. ראו לשונית "מס רכישה" באתר זה לעזרה בחישוב המס.
באופן כללי, בעלי דירת מגורים יחידה זכאים לפטור עד סכום של כ- 1,570,000 ש"ח (מומלץ להיעזר במחשבון מס רכישה של רשויות המס כדי לוודא סכום מדוייק של מס נכון למועד הרכישה).
בעלי דירה נוספת – להשקעה, ישלמו 8% מס רכישה על דירה נוספת.
קיימים חריגים למדרגות הרכישה ויש הטבות לנכים, עולים חדשים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, וכן בהעברה ללא תמורה בין קרובים (כפי שהם מוגדרים בחוק) – תחויב העסקה רק בשליש ממס הרכישה ובין בני זוג נשואים המתגוררים יחד – ללא תמורה.
לפני רכישת דירה, כדאי לחשס ולדעת מהו המס הצפוי לכם ולהוסיף אותו לעלויות של הדירה.
אם אתם רוכשים דירה לפני שמכרתם את שלכם, לכאורה הנכם חייבים לשלם לפי מדרגות של דירה שניה. אולם, ניתן להתחייב במסגרת הדיווח לרשויות המס כי בתוך פרק זמן מוגדר תמכרו את הדירה הראשונה, ואז תחויבו לשלם לפי המדרגות של דירה יחידה כעת, ואם לא תמכרו בפרק זמן זה, תחויבו לשלם 8% אך בריבית גבוהה – מיום הרכישה ועד מועד התשלום בפועל.

לסיכום

האמור לעיל אינו מסכם את כלל הבדיקות שיש לבצע ואת כלל תמרורי האזהרה שיש לשים לב אליהם. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי וטרם רכישת דירה מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין אשר יבצע בעבורכם את כל הבדיקות ויכין בעבורכם הסכם המבטיח את זכויותיכם, וידאג לרישום הנכס על שמכם עם סיום העסקה.
נכתב ע"י עו"ד נאוית קובילינסקי קופרשטיין.
לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.

הפוסט טיפים לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.

רכישת דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שמבצע אדם בחייו. הוא משקיע את כל, או את מרבית הונו וחסכונותיו לשם כך, ובמקרים רבים גם כספים שאין לו (באמצעות הלוואות ו/או משכנתאות).
למרות זאת, הרבה אנשים חושבים, כי ליווי עורך דין העוסק במקרקעין, הוא מיותר בעת רכישת דירה, או שבעת קניית דירה מקבלן מתנחמים בעובדה שעורך דין של הקבלן נוכח בחתימה וסוברים כי עורך הדין של הקבלן דואג גם לאינטרסים שלהם.
אולם, העזרות בשירותיו של עורך דין עשויה לחסוך כסף רב, ולמנוע עוגמת נפש רבה במקרים רבים משום שיש פרטים רבים שהרוכשים אינם מודעים להם.
עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, בקיא בהוראות החוק ובהוראות רשויות המס, יודע אילו אותיות קטנות יש לחפש, אילו שאלות לשאול וכיצד להבטיח את זכויות לקוחותיו למקרה שהצד השני אינו פועל בהתאם לחוזה.
עסקה אינה מתבצעת רק בין מוכר וקונה. ישנם גופים רבים המעורבים בעסקה, כגון רשויות מקומיות, רשויות המס, מנהל מקרקעי ישראל (במקרים רבים), לשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכל אחת מהרשויות שומרת על אינטרס אחר, של בעל עניין אחר. ההתנהלות מול הרשויות והגופים השונים עולה כסף רב, גוזלת זמן, ודורשת מומחיות וידע.
עורך דין מקרקעין עשוי להקל רבות על האזרח הפשוט, המבצע ברוב המקרים עסקת נדל"ן אחת או שתיים בחייו ואינו בקיא בחוק ובפרקטיקה.
עורך דין מטעם הקבלן תפקידו להבטיח את טובתו של הקבלן בלבד, ולמנוע ממנו תביעות עתידיות הנוגעות לאיחורי מסירת הדירה, ליקויי בנייה, וידוא קבלת התשלומים בזמן ונושאים נוספים. גם בעת מכירת דירה, ליווי משפטי מקצועי הינו מהותי לרבות בדיקות מכלול המיסים שעלולים לחול עליכם – אם מיסוי מוניציפלי ואם מיסוי מקרקעין. מוכרים עלולים למצוא עצמם כבולים בהסכם, מבלי שידעו או מבלי שהתכוננו לחיובים גבוהים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים!

האם כל עו"ד יכול לייצג אתכם בעסקת מקרקעין?

עורך דין שעבר את בחינות הסמכה והוסמך ע"פ חוק, יכול לעסוק בכל תחום לרבות במקרקעין אולם ההתמחות כאן חשובה ביותר.
עורכי דין העוסקים יומיומית בתחום המקרקעין, ואשר זו עיקר התמחותם, מכירים את כל ההיבטים הנוגעים לעסקאות מקרקעין, על מורכבותן הרבה ועל כל ההיבטים הקשורים אליהן במישרין ובעקיפין לרבות היבטי המיסוי.

לסיכום

בעת רכישת או מכירת דירה, אם מקבלן ואם מיד שנייה, חשוב לקבל ייעוץ של עורך דין המתמחה במקרקעין.
זוהי הדרך היחידה לוודא כי דואגים ושומרים על האינטרסים שלכם והזכויות שלכם.
חבל לסכן את כל הונכם כדי לחסוך סכום כה נמוך (בד"כ חצי אחוז ממחיר הדירה).
עורך דין מקרקעין מומחה בתחומו הוא הוצאה הכרחית ומשתלמת, אשר לרוב חוסכת לכם כסף ועגמת נפש . אל תמעיטו בחשיבות ליווי משפטי בעסקת מקרקעין!

הפוסט למה צריך עו"ד הופיע לראשונה ב-עורכת דין נאוית קובילינסקי קופרשטיין.