רכישת דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שמבצע אדם בחייו.
הוא משקיע את כל או את מרבית הונו וחסכונותיו לשם כך, ובמקרים רבים גם כספים שאין לו (באמצעות הלוואות ו/או משכנתאות).
משכך, חובה להיעזר בעו"ד על מנת להגן על ההשקעה ולמנוע בעיות והפסדים כספיים.
כפי שציינתי במאמר על חשיבות הליווי המשפטי המקצועי ברכישת דירה תחום המקרקעין הינו מורכב ודורש התמחות הנרכשת לאורך שנים.
לפני שאתם מתקשרים בעסקה, חשוב לשים לב לתמרורי אזהרה שונים ולשיקולים שונים טרם החתימה. מי שישכור שירותיו של עו"ד המומחה במקרקעין, עוה"ד יוכל לבצע בעבורו את הבדיקות החשובות, אולם ישנן נקודות שיש לתת עליהן את הדעת אפילו טרם יצירת הקשר עם עורך הדין.
להלן מספר טיפים חשובים לרוכשי דירה:
התקשרות עם מתווך
לעתים, מתווכים מפרסמים דירות אשר מפורסמות גם באופן פרטי ע"י הבעלים. אם זה כך, מדוע שתשלמו שכר תיווך? בידקו באתרי הדירות למכירה טרם שהמתווך לוקח אתכם לראות את הדירה. אם הדירה כבר מפורסמת שלא ע"י תווך – אל תלכו עם המתווך. לכו לבד וחסכו עשרות אלפי שקלים.
יש לשים לב לטופס ההתחייבות עליו יבקש המתווך להחתים אתכם ולקרוא את כולו (כולל האותיות הקטנות).
ניתן להתמקח על המחיר, ויש לוודא כי שכר טרחת המתווך ישולם רק אם ייחתם הסכם רכישה ורק לאחר ביצוע התשלום הראשון – כדי לוודא שהעסקה באמת יוצאת לפועל. לנסות להוסיף סעיף לפיו, אם תבוטל העסקה – המתווך אינו זכאי לשכ"ט.
לא לחתום על זכרון דברים!!!
בעסקאות מקרקעין, לחתימה על מסמך יש תוקף. בין אם כתוב עליו "חוזה" או "זכרון דברים" או שאינו נושא אפילו כותרת. חוזה לכל דבר. מרגע החתימה על כל מסמך שכזה, חלות חובות דיווח לרשויות המס והחותם עשוי למצוא עצמו קשור ברכישת דירה שלא בוצעו לגביה מלוא הבדיקות הנחוצות, ועם נקודות רבות פתוחות (זכרון דברים הוא קצר ולא כולל התייחסות לכל הנקודות המשפטיות והמסחריות). יתכן שאותו חותם ירצה לחזור בו מהעסקה ברגע שיתבררו לו כל הפרטים, אבל אז הוא עלול להיות מחויב בפיצוי על הפרת ההסכם וכן בפרוצדורה של ביטול עסקה אל מול הרשויות.
מצאתם דירה שהחלטתם לקנות? סיכמתם מחיר ותאריך פינוי? החליפו עם המוכרים פרטי עורכי דין, ועורכי הדין של שניכם יבצעו את כל הבדיקות הנדרשות ויכינו הסכם לאישורכם.
בדיקת הנכס (ערכו ומצבו הפיזי)
בחוזים קיים הכלל: "יזהר הקונה". על הקונה לבדוק את מצבו של הנכס טרם הקניה.
רצוי להתייעץ עם שמאי לגבי מחיר הנכס. אינכם רוצים להתחייב למחיר רכישה, הגם שנראה לכם שמדובר ב"מציאה", ולגלות לאחר מכן ששילמתם מעל מחיר השוק שלו. דירות בעלות גודל זהה, באותו הבניין, הינן בעלות שווי שונה בהתאם למיקומן (חזית או עורף, קומה גבוהה יותר) וביחס למצבן (שיפוץ, הזנחה וכיו"ב).
רצוי להגיע עם איש מקצוע לצורך בדיקת מצבו של הנכס (מהנדס בניין, או חברה המתמחה בבדיקות מסוג אלו.) בדיקה כזו יכולה למנוע מצב בו רכשתם דירה עם פגם במע' החשמל, המים וכדומה.
באם החלטתם שלא לבדוק ע"י בעל מקצוע, ראו מן הבדיקות המומלצות במאמר: "טיפים לשוכרים" לינק למשל: פתחו ברזים – לראות לחץ מים, הרימו שלטרים של חשמל לוודא שאין קצרים, בדקו כי אין בעיה בגז, חפשו רטיבויות, עובש וכד'.
בחתימה על החוזה אתם חותמים כי אתם רוכשים את הדירה במצבה AS IS ומשכך יהיה קשה לטעון טענות כי יש בעיות / תקלות בנכס אחרי החתימה.
מומלץ לבדוק את השכונה, האזור, ולברר בעירייה אם צפויה בניה באזור החופף לבניין בו אתם קונים. אם קיימות תכניות בנין עיר באזור.
האם העסקה כלכלית עבורי
עסקת הרכישה אינה מסתכמת רק במחיר הדירה. יש לברר את גובה מס הרכישה בהתאם לסכום הדירה, שכ"ט המתווך, שכ"ט העו"ד , האם הבית דורש שיפוץ? כמה בערך יעלה השיפוץ? ריהוט? יתכן, כי סכום כל ההוצאות יעלה על הסכום שהקצבתם לעצמכם (או שתכננתם לקחת משכנתא). כדאי לחשב כל זאת מראש לפני שחותמים, כי לאחר החתימה, תהיו בבעיה. או שלא ישאר לכם כסף לשיפות או לריהוט, או שאתם מסתכנים בהפרת הסכם.
כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא – לפחות מבנק אחד – לפני שחותמים. אם תחתמו על הסכם ולא תקבלו בסוף משכנתא – ההסכם יבוטל ותחויבו בפיצוי של כ- 10% ממחיר הדירה.מאות אלפי שקלים. חבל.
בדיקת זכויות
הדבר הראשון שיש לבצע – לפני שבכלל מתחילים להכין טיוטת הסכם – להוציא נסח טאבו ולבדוק שמי שמוכר לכם את הדירה – רשאי לעשות כן ע"פ דין.
אם הנכס רשום על שם מספר שותפים, כל השותפים צריכים לחתום על החוזה והמסמכים הדרושים, או לייפות ביפוי כח נוטריוני בלתי חוזר אדם אחר שיחתום בשמם – ואז יש לוודא קיום אותו יפוי כח.
לעתים, הדירה נמכרת ע"י יורשים שטרם נרשמו בטאבו כבעלים. אז – יש להתנות את ההסכם ברישום הירושה בטאבו בתוך לכל היותר 3-4 חודשים. אם היורשים לא עשו כן – ההסכם יבוטל. (הרי רק הבעלים הרשום בטאבו יכול למכור, ואם הוא נפטר – לא ניתן למכור את הדירה עד לרישום היורשים כבעלים החדשים).
באם מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל (היינו: חכירה) יש לוודא באיזו חכירה מדובר (חכירה מהוונת או לא – אשר דינן שונה מבחינת חבות בהסכמת המנהל וטפסים שונים שיש להחתים בהם את המנהל) ולוודא קיום הסכמה ומסמכים שונים מאת המינהל לצורך המכירה. יש לברר מתי מסתיימת החכירה ואילו תשלומים חייבים בהם למינהל. אם מדובר בבית פרטי, דירת גן או דירת גג, להבדיל מדירה רגילה בבית משותף, יש לבדוק כי אין חריגות בניה – מאחר ומלבד הפן הפלילי – המינהל לא יאשר העברת הזכויות על שמכם.
יש לוודא כי לא קיימים עיקולים שונים על הנכס, או משכנתאות – ואם כן – לוודא הסרתם ע"י המוכרים כתנאי למכירה וקבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן על גובה המשכנתא טרם החתימה.
יש לבדוק מול ועדה מקומית לתכנון ובניה – אם קיימות זכויות בניה (המשפיעות על מחיר הנכס והגוררות היטל השבחה), ומול מחלקת ההנדסה – באם קיימים היטלי סלילה, תיעול, ביוב, השבחה. אם קיימים – יש להשאיר מתוך התשלום האחרון סכום בנאמנות אשר יכסה את התשלומים הללו, באם המוכרים לא ישלמו אותם בעצמם. כל זאת על מנת למנוע מצב בו רכשתם דירה, שילמתם את כל התשלומים ולא תוכלו להעביר את הדירה על שמכם בגלל חובות של המוכרים.
לעתים, הבניין עדיין טרם נרשם כבית משותף, ולא נוכל לברר זכויות בטאבו. אז, מצטרך לפנות לעו"ד של הקבלן שבנה, המשמש כמעין חברה משכנת, ולעשות את כל הבירורים דרכו ולקבל תשובות בכתב. גם הרישום של העסקה שלכם יבוצע אצלו וברגע שיסתיים רישום הבית המשותף בטאבו – הוא ידאג לרשום את הדירה על שמכם. יש לוודא גם מה הסכום בו תחויבו עבור שירות זה.
אל תטעו – עו"ד זה לא מייצג אתכם ואינו תחליף לייצוג משפטי ע"י עו"ד מומחה במקרקעין מטעמכם.
במצב בו אין רישום, פרט למשכנתא של המוכרים רוב הסיכויים שרשום על שמם גם משכון ברשם המשכונות. יש להוציא דוח מרשם המשכונות ובמידת הצורך לחייבם במחיקת המשכון.
בדיקות נוספות
הזמנת תקנון, צו הבית המשותף ותשריט מלשכת רישום המקרקעין – אם קיים תקנון מוסכם לבנין אתם מחויבים לכל מה שרשום בו גם אם לא חתמתם.
לוודא כי אין חריגות בניה ו/או צווי הריסה.
אם מדובר בחכירה – לבדוק את חוזה החכירה עליו חתמו המוכרים אתם נכנסים לנעליהם וכם אם לא חתמתם עליו – תחויבו בו.
לברר חובות לעירייה – לרבות חובות שוטפים, וחובות בגין היטלים שונים כפי שצוין לעיל.
לבדוק מה היה מחיר הדירה אותו שילמו המוכרים כשרכשו, ולחשב את מס השבח הצפוי באם לא יקבלו פטור. זה סכום שיש לשים בצד ולא להעביר למוכרים עד שלא יתקבלו מלוא המסמכים לצורך ההעברה בטאבו.
מס רכישה
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל 16 לינואר, 16 באפריל, 16 ביולי ובאוקטובר. ראו לשונית "מס רכישה" באתר זה לעזרה בחישוב המס.
באופן כללי, בעלי דירת מגורים יחידה זכאים לפטור עד סכום של כ- 1,570,000 ש"ח (מומלץ להיעזר במחשבון מס רכישה של רשויות המס כדי לוודא סכום מדוייק של מס נכון למועד הרכישה).
בעלי דירה נוספת – להשקעה, ישלמו 8% מס רכישה על דירה נוספת.
קיימים חריגים למדרגות הרכישה ויש הטבות לנכים, עולים חדשים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, וכן בהעברה ללא תמורה בין קרובים (כפי שהם מוגדרים בחוק) – תחויב העסקה רק בשליש ממס הרכישה ובין בני זוג נשואים המתגוררים יחד – ללא תמורה.
לפני רכישת דירה, כדאי לחשס ולדעת מהו המס הצפוי לכם ולהוסיף אותו לעלויות של הדירה.
אם אתם רוכשים דירה לפני שמכרתם את שלכם, לכאורה הנכם חייבים לשלם לפי מדרגות של דירה שניה. אולם, ניתן להתחייב במסגרת הדיווח לרשויות המס כי בתוך פרק זמן מוגדר תמכרו את הדירה הראשונה, ואז תחויבו לשלם לפי המדרגות של דירה יחידה כעת, ואם לא תמכרו בפרק זמן זה, תחויבו לשלם 8% אך בריבית גבוהה – מיום הרכישה ועד מועד התשלום בפועל.
לסיכום
האמור לעיל אינו מסכם את כלל הבדיקות שיש לבצע ואת כלל תמרורי האזהרה שיש לשים לב אליהם. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי וטרם רכישת דירה מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין אשר יבצע בעבורכם את כל הבדיקות ויכין בעבורכם הסכם המבטיח את זכויותיכם, וידאג לרישום הנכס על שמכם עם סיום העסקה.
נכתב ע"י עו"ד נאוית קובילינסקי קופרשטיין.
לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.