טיפים למשכירים

אתם בעלי נכס ורוצים להשכיר אותו? להלן מספר טיפים/עצות לפני שאתם מפרסמים את הנכס להשכרה:

טוב מראה עיניים

כדאי לבצע שיפוץ בנכס. שיפוץ קוסמטי יקל עליכם למצוא שוכר לנכס ויוכל להשיג לכם דמי שכירות גבוהים יותר.
כדאי לסדר ולנקות את הנכס לפני הצגתו בפני שוכרים פוטנציאלים. אם הנכס קטן, כדאי להוציא ממנו פריטי ריהוט שאינם נחוצים למשל.
כדאי לשים לב לפרטים אשר חשובים במיוחד לשוכרים: מטבח וחדרי אמבטיה ושירותים: להציג חדרי שירותים ואמבטיה נקיים (להחליף או להוסיף וילון
אמבט חדש, קרש שירותים חדש – הכל בעלויות נמוכות מאוד) ניתן לשפר מראה של מטבח ישן ורעוע ע"י חידוש דלתות חיצוניות של הארונות בלבד.
בדירות אשר אינן ממוזגות, שיקלו התקנת מיזוג. זה יקל במאוד מציאת שוכרים ויעלה את דמי השכירות.
מזגנים עיליים אינם מאוד יקרים אך לצורך הוזלה ניתן לרכוש מזגנים יד שנייה (לא ישנים מידי, אלא שיוצרו בשנים האחרונות).
בנכסים ישנים, או לא מאוד חדשים, עלולות להגרם תקלות בתשתיות אשר יחייבו אתכם במהלך תקופת השכירות בביצוע תיקונים והוצאות כספיות. על כן, באם ידוע לכם על תשתיות חשמל, גז או מים שאינן במיטבן, כדאי לשקול ביצוע תיקונים לפני תקופת השכירות.
נסו לנטרל חסרונות של הנכס. למשל: דירה שאין בה הרבה אור שמש – לפצות במנורות חזקות, דירה רועשת – לשקול להחליף חלונות לעבים נגד רעש וכדומה.

לתשומת לבכם – בכל שיפוץ או השבחה של הנכס, אפילו רכישת מזגנים, כדאי לשמור על הקבלות לצורך הפחתה במס שבח עתידי (אם יחול על המכירה) וכן לצורך הזדכות במס (במידה וכספי השכירות חייבים במס).

בחירת שוכר

לעיתים עדיף להרוויח פחות, ולגבות שכר דירה נמוך יותר, ובלבד שתמצא שוכר טוב לנכס שלך. שוכר אמין, שישלם וישלם בזמן, לא יטריד אותך בשאלות ובבקשות וישמור על הנכס שלך.
לא להתבייש לשאול את השוכר/ים על זהותם, טיב הקשר בין השוכרים (חברים, שותפים, נשואים וכד'), על עיסוקם ובטחונותיהם, האם יש בבעלותו בעלי חיים, האם יש לו תחביבים מיוחדים שעלולים ליצור בעיות וכו'.
ניתן לבקש טלפון של משכיר קודם, באם יש, כדי לברר באם השוכר עמד בהתחייבויותיו כלפי המשכיר: שילם בזמן, שמר על הדירה וכו'.
כדאי לוודא שמטרת השכירות הינה מגורים, אחרת יתכן ובעת מכירת הדירה בעתיד תחוייבו במיסוי. (לדוגמא – דירה שלא שימשה למגורים בשנים האחרונות טרם מכירתה לא תוכל לקבל פטור ממס שבח ולא תוכל ליהנות משבח ליניארי מופחת).

טיפים להסכם השכירות

העזרו בשירותי עורך דין העוסק במקרקעין, או בהסכם שנוסח על ידו, ואשר צופה פני עתיד, לרבות בעיות שונות שעלולות להתרחש מול השוכרים, בטחונות מספקים וכיו"ב. הסכמי שכירות שניתן למצוא באינטרנט, הרבה פעמים אינם מעגנים תשובה לכל הבעיות הצפויות ואתם עלולים למצוא עצמכם בבעיה בגביית שכר הדירה או בהתחייבויות שלקחתם על עצמכם ללא שימת לב (כמו תיקונים שונים ואחריות ביטוחית).
הגדירו את תקופת השכירות ואם ברצונכם להסדיר אופציות לתקופות שכירות נוספות. הגדירו מחיר לכל תקופת שכירות בנפרד. הצמידו את שכר הדירה למדד וגבו אותו פעם בתקופה (במחצית או בסיום תקופת ההסכם).
קבעו קנס למקרה של איחור בפינוי ולמקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.
השאירו אפשרות לבקר בדירה במהלך תקופת השכירות.
הכניסו לחוזה את חובת השוכרים להראות את הדירה לשוכרים או קונים פוטנציאלים במהלך תקופת השכירות.
קבעו עם השוכרים אחריות כל אחד מהצדדים על תקלות. לעיתים כדאי להשית את האחריות לתיקונים קטנים על השוכרים ולהוריד במעט ממחיר השכירות עבור כך, כך לא תאלצו לטפל בבעיות זניחות כמו החלפת גומיה בברז, טיפול בסתימה בשירותים וכיו"ב. מכל מקום, אחריות המשכיר לטיפול בתקלות/ליקויים חלה רק על מקרה שבו לא הייתה רשלנות מצד השוכרים או שימוש בלתי סביר (למשל סתימה כתוצאה מזריקת פסולת לאסלה הינה חובתו של השוכר ולא של המשכיר).
קבעו בחוזה חובת השוכרים להעביר על שמם את כל החשבונות (עיריה, חשמל, מים, גז וכיו"ב) כך, גם אם השוכרים יעזבו מבלי לשלם את כל החובות, החובות לא יזקפו לחובתכם. לא להתעצל – ולבדוק מול כל הגופים כי אכן בוצעה העברת המחזיק אצלם. ניתן גם באמצעות הטלפון. רוב הגופים לא מבצעים העברה בדיעבד ואינכם רוצים להישאר עם חובות לא שלכם.
קבעו סעיפים בחוזה, אשר יחשבו להפרה יסודית מצד השוכרים, כמו אי תשלום במועד, גרימת נזק לדירה, מועד הפינוי וכד'. כך תוכלו לבטל את החוזה במידת הצורך מבלי להפר אותו.
ודאו כי השוכר מבטח את הדירה לנזקי צד ג' וכנגד שריפה, קצר חשמלי וכד'. אתם כבעלי הנכס תבטחו ביטוח מבנה והשאר – על חשבון השוכר, לגבי תוצאות שעלולות להיגרם מהשימוש בנכס.
ערבויות/בטחונות – הגדירו את הבטחונות הדרושים בהתאם לגובה התשלום החודשי. (לכל הפחות תקופת חודשי השכירות כפול דמי השכירות החודשיים) ובקשו חתימת ערבים על ערבות ו/או שטר חוב.
בנוסף לשטר חוב ו/או ערבות ו/או ערבות בנקאית, יש לדרוש שיקים חתומים ע"י השוכרים, ללא תאריך וללא ציון סכום לפקודת : ועד הבית או חברת ניהול, חברת החשמל, עיריה או מועצה מקומית, תאגיד המים (במידה והמים לא נגבים יחד בחשבונות הארנונה) חברת הגז וכיו"ב. במידה והשוכרים יצאו מהדירה בלי לשלם חשבונות, תוכלו לשלם אותם בעבורם. שיקים בתוקף חצי שנה בלבד ועל כן לא כדאי לציין את התאריך על גבי שיקים הביטחון כי אז הם יפקעו תוקף לפני סיום תקופת השכירות ויהיו חסרי ערך. השטרות יושבו לשוכרים לאחר פינוי הנכס ובדיקתכם כי לא הותירו אחריהם חובות. אם השוכרים ביטלו את השיקים, הרשויות שלטובתם נכתבו השיקים יוכלו לפתוח בהליכים משפטיים נגד השוכרים.
ודאו כי הבטחונות אמינים וכי ניתן יהיה לפרוע אותם במידת הצורך. באם הביטחון הוא ערבות או שטר חוב החתום ע"י ערבים, דאגו לקבל צילום תעודות זהות של כל ערב יחד עם לפחות 3 תלושי שכר אחרונים. ערב אשר מקבל קצבה מביטוח לאומי שבקושי מספיקה להתקיימותו שלו – בודאי שלא יוכל להיות ערב לתשלום חובות של מישהו אחר. דאגו לוודא כי הערבים אינם בני משפחה אחת. בעל ואישה שר שניהם ערבים לאותו אדם, זה כמו ערב אחד, כי מדובר באותו משק בית. אם אחד לא יוכל לשלם, גם השני לא.
חשוב ביותר: כל עוד לא קיבלתם את כל הבטחונות והערבויות שדרשתם חתומים ע"י השוכרים והערבים – לא לתת מפתח ואף לא לאשר הכנסת ציוד וחפצים של השוכרים לדירה!!!