אתם בעלי נכס ורוצים להשכיר אותו? להלן מספר טיפים לפני שאתם מפרסמים את הנכס להשכרה
טוב מראה עיניים
- כדאי לבצע שיפוץ בנכס. שיפוץ קוסמטי יקל עליכם למצוא שוכר לנכס ויוכל להשיג לכם דמי שכירות גבוהים יותר.
- כדאי לסדר ולנקות את הנכס לפני הצגתו בפני שוכרים פוטנציאליים. אם הנכס קטן, כדאי להוציא ממנו, למשל, פריטי ריהוט שאינם נחוצים.
- כדאי לשים לב לפרטים החשובים במיוחד לשוכרים – מטבח, חדרי אמבטיה ושירותים: להציג חדרי שירותים ואמבטיה נקיים (להחליף או להוסיף וילון אמבט חדש, מושב אסלה חדש – הכול בעלויות נמוכות מאוד). ניתן לשפר מראה של מטבח ישן ורעוע על ידי חידוש הדלתות החיצוניות של הארונות בלבד.
- בדירות שאינן ממוזגות, שקלו התקנת מיזוג. זה יקל מאוד על מציאת שוכרים ויעלה את דמי השכירות. מזגנים עיליים אינם יקרים במיוחד, אך לצורך הוזלה ניתן לרכוש מזגנים יד שנייה (לא ישנים מדי, אלא כאלה שיוצרו בשנים האחרונות).
- בנכסים ישנים, או לא חדשים במיוחד, עלולות להיגרם תקלות בתשתיות שיחייבו אתכם במהלך תקופת השכירות בביצוע תיקונים ובהוצאות כספיות. על כן, אם ידוע לכם על תשתיות חשמל, גז או מים שאינן במיטבן, כדאי לשקול ביצוע תיקונים לפני תקופת השכירות.
- נסו לנטרל חסרונות של הנכס. למשל: דירה שאין בה הרבה אור שמש – לפצות במנורות חזקות; דירה רועשת – לשקול להחליף חלונות לעבים נגד רעש וכדומה.
לתשומת לבכם: בכל שיפוץ או השבחה של הנכס, אפילו ברכישת מזגנים, כדאי לשמור את הקבלות לצורך הפחתה במס שבח עתידי (אם יחול על המכירה), וכן לצורך הזדכות במס (במידה שהכנסות השכירות חייבות במס).
בחירת שוכר
- לעתים עדיף להרוויח פחות ולגבות שכר דירה נמוך יותר, ובלבד שתמצאו שוכר טוב לנכס שלכם – שוכר אמין, שישלם ובזמן, לא יטריד אתכם בשאלות ובבקשות וישמור על הנכס.
- אל תתביישו לשאול את השוכרים על זהותם, על טיב הקשר ביניהם (חברים, שותפים, נשואים וכד'), על עיסוקם ועל הבטוחות שיכולים לתת, האם יש להם בעלי חיים, האם יש להם תחביבים מיוחדים שעלולים ליצור בעיות וכו'.
- ניתן לבקש טלפון של משכיר קודם, אם יש, כדי לברר אם השוכר עמד בהתחייבויותיו כלפיו: שילם בזמן, שמר על הדירה וכו'.
- כדאי לוודא שמטרת השכירות היא מגורים; אחרת ייתכן שבעת מכירת הדירה בעתיד תחויבו במיסוי. (לדוגמה – דירה שלא שימשה למגורים בשנים האחרונות שלפני מכירתה לא תוכל לקבל פטור ממס שבח ולא תוכל ליהנות משבח ליניארי מופחת).
טיפים להסכם השכירות
- היעזרו בשירותי עורך דין העוסק במקרקעין, או בהסכם שנוסח על ידו, הצופה פני עתיד – לרבות בעיות שונות שעלולות להתעורר מול השוכרים, בטוחות מספקות וכיו"ב. הסכמי שכירות שניתן למצוא באינטרנט פעמים רבות אינם נותנים מענה לכל הבעיות הצפויות, ואתם עלולים למצוא עצמכם בבעיה בגביית שכר הדירה, או בהתחייבויות שלקחתם על עצמכם ללא שימת לב (כמו תיקונים שונים ואחריות ביטוחית).
- הגדירו את תקופת השכירות, והאם ברצונכם להסדיר אופציות לתקופות שכירות נוספות. הגדירו מחיר לכל תקופת שכירות בנפרד. הצמידו את שכר הדירה למדד וגבו את ההפרשים פעם בתקופה (במחצית או בסיום תקופת ההסכם).
- קבעו קנס למקרה של איחור בפינוי ולמקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.
- השאירו אפשרות לבקר בדירה במהלך תקופת השכירות.
- הכניסו לחוזה את חובת השוכרים להראות את הדירה לשוכרים או לקונים פוטנציאליים במהלך תקופת השכירות.
- קבעו עם השוכרים את אחריות כל אחד מהצדדים לתקלות. לעתים כדאי להטיל את האחריות לתיקונים קטנים על השוכרים ולהוריד מעט ממחיר השכירות בעבור כך – כך לא תיאלצו לטפל בבעיות זניחות כמו החלפת גומייה בברז, טיפול בסתימה בשירותים וכיו"ב. מכל מקום, אחריות המשכיר לטיפול בתקלות ובליקויים חלה רק כאשר לא הייתה רשלנות מצד השוכרים או שימוש בלתי סביר (למשל, סתימה כתוצאה מזריקת פסולת לאסלה היא באחריות השוכר ולא המשכיר).
- קבעו בחוזה את חובת השוכרים להעביר על שמם את כל החשבונות (עירייה, חשמל, מים, גז וכיו"ב), כך שגם אם השוכרים יעזבו מבלי לשלם את כל החובות, החובות לא ייזקפו לחובתכם. אל תתעצלו – בדקו מול כל הגופים כי אכן בוצעה אצלם העברת המחזיק (ניתן גם בטלפון). רוב הגופים אינם מבצעים העברה בדיעבד, ואתם לא רוצים להישאר עם חובות שאינם שלכם.
- קבעו בחוזה סעיפים שייחשבו להפרה יסודית מצד השוכרים, כמו אי־תשלום במועד, גרימת נזק לדירה, מועד הפינוי וכד'. כך תוכלו לבטל את החוזה במידת הצורך מבלי להפר אותו.
- ודאו כי השוכר מבטח את הדירה מפני נזקי צד ג', שרפה, קצר חשמלי וכד'. אתם, כבעלי הנכס, תבטחו ביטוח מבנה, והשאר – על חשבון השוכר, לגבי תוצאות שעלולות להיגרם מהשימוש בנכס.
- ערבויות ובטוחות – הגדירו את הבטוחות הדרושות בהתאם לגובה התשלום החודשי (לכל הפחות מספר חודשי השכירות כפול דמי השכירות החודשיים), ובקשו חתימת ערבים על ערבות ו/או שטר חוב.
- בנוסף לשטר חוב ו/או ערבות ו/או ערבות בנקאית, יש לדרוש שיקים חתומים על ידי השוכרים, ללא תאריך וללא ציון סכום, לפקודת: ועד הבית או חברת הניהול, חברת החשמל, העירייה או המועצה המקומית, תאגיד המים (אם המים אינם נגבים יחד עם הארנונה), חברת הגז וכיו"ב. אם השוכרים יצאו מהדירה בלי לשלם חשבונות, תוכלו לשלם אותם בעבורם. שיקים תקפים לחצי שנה בלבד, ולכן לא כדאי לציין תאריך על גבי שיקי הביטחון – אחרת הם יפקעו לפני סיום תקופת השכירות ויהיו חסרי ערך. השטרות יוחזרו לשוכרים לאחר פינוי הנכס ובדיקתכם כי לא הותירו אחריהם חובות. אם השוכרים ביטלו את השיקים, הרשויות שלטובתן נכתבו השיקים יוכלו לפתוח בהליכים משפטיים נגדם.
- ודאו כי הבטוחות אמינות וכי ניתן יהיה לפרוע אותן במידת הצורך. אם הבטוחה היא ערבות או שטר חוב החתום על ידי ערבים, דאגו לקבל צילום תעודת זהות של כל ערב יחד עם לפחות 3 תלושי שכר אחרונים. ערב המקבל קצבה מביטוח לאומי שבקושי מספיקה לקיומו שלו – ודאי שלא יוכל לשמש ערב לתשלום חובות של מישהו אחר. דאגו לוודא כי הערבים אינם בני משפחה אחת: בעל ואישה ששניהם ערבים לאותו אדם הם כמו ערב אחד, כי מדובר באותו משק בית – אם אחד לא יוכל לשלם, גם השני לא.
חשוב ביותר: כל עוד לא קיבלתם את כל הבטוחות והערבויות שדרשתם, חתומות על ידי השוכרים והערבים – אל תמסרו מפתח, ואף אל תאשרו הכנסת ציוד וחפצים של השוכרים לדירה!
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.