רכישת דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שאדם מבצע בחייו. הוא משקיע בה את כל הונו וחסכונותיו או את מרביתם, ובמקרים רבים גם כספים שאין לו (באמצעות הלוואות ו/או משכנתאות). משכך, חובה להיעזר בעו"ד כדי להגן על ההשקעה ולמנוע בעיות והפסדים כספיים.
כפי שציינתי במאמר על חשיבות הליווי המשפטי המקצועי ברכישת דירה, תחום המקרקעין מורכב ודורש התמחות הנרכשת לאורך שנים. לפני שאתם מתקשרים בעסקה, חשוב לשים לב לתמרורי אזהרה ולשיקולים שונים טרם החתימה. מי שישכור את שירותיו של עו"ד המומחה במקרקעין – עורך הדין יוכל לבצע בעבורו את הבדיקות החשובות; אולם ישנן נקודות שיש לתת עליהן את הדעת עוד לפני יצירת הקשר עם עורך הדין.
להלן מספר טיפים חשובים לרוכשי דירה
התקשרות עם מתווך
לעתים, מתווכים מפרסמים דירות שמפורסמות גם באופן פרטי על ידי הבעלים. אם זה המצב, מדוע שתשלמו דמי תיווך? בדקו באתרי הדירות למכירה לפני שהמתווך לוקח אתכם לראות את הדירה. אם הדירה כבר מפורסמת שלא על ידי מתווך – אל תלכו עם המתווך. לכו לבד וחסכו עשרות אלפי שקלים.
יש לשים לב לטופס ההתחייבות שעליו יבקש המתווך להחתים אתכם, ולקרוא את כולו (כולל האותיות הקטנות). ניתן להתמקח על המחיר, ויש לוודא כי שכר המתווך ישולם רק אם ייחתם הסכם רכישה, ורק לאחר ביצוע התשלום הראשון – כדי לוודא שהעסקה באמת יוצאת לפועל. נסו להוסיף סעיף שלפיו, אם העסקה תבוטל – המתווך אינו זכאי לשכר.
לא לחתום על זכרון דברים!
בעסקאות מקרקעין, לחתימה על מסמך יש תוקף – בין אם כתוב עליו "חוזה" או "זכרון דברים", ובין אם אינו נושא אפילו כותרת. זהו חוזה לכל דבר. מרגע החתימה על כל מסמך כזה חלות חובות דיווח לרשויות המס, והחותם עשוי למצוא את עצמו קשור ברכישת דירה שלא בוצעו לגביה מלוא הבדיקות הנחוצות, ועם נקודות רבות פתוחות (זכרון דברים הוא קצר ואינו כולל התייחסות לכל הנקודות המשפטיות והמסחריות). ייתכן שאותו חותם ירצה לחזור בו מהעסקה ברגע שיתבררו לו כל הפרטים – אבל אז הוא עלול להיות מחויב בפיצוי על הפרת ההסכם, וכן בפרוצדורה של ביטול עסקה מול הרשויות.
מצאתם דירה שהחלטתם לקנות? סיכמתם מחיר ותאריך פינוי? החליפו עם המוכרים פרטי עורכי דין, ועורכי הדין של שני הצדדים יבצעו את כל הבדיקות הנדרשות ויכינו הסכם לאישורכם.
בדיקת הנכס (ערכו ומצבו הפיזי)
בחוזים קיים הכלל "ייזהר הקונה" – על הקונה לבדוק את מצב הנכס לפני הקנייה.
- רצוי להתייעץ עם שמאי לגבי מחיר הנכס. אינכם רוצים להתחייב למחיר רכישה, גם אם נראה לכם שמדובר ב"מציאה", ולגלות לאחר מכן ששילמתם מעל מחיר השוק. דירות בגודל זהה באותו בניין הן בעלות שווי שונה בהתאם למיקומן (חזית או עורף, קומה גבוהה יותר) ולמצבן (שיפוץ, הזנחה וכיו"ב).
- רצוי להגיע עם איש מקצוע לבדיקת מצב הנכס (מהנדס בניין או חברה המתמחה בבדיקות מסוג זה). בדיקה כזו יכולה למנוע מצב שבו רכשתם דירה עם פגם במערכות החשמל, המים וכדומה.
- אם החלטתם שלא לבדוק באמצעות בעל מקצוע, ראו את הבדיקות המומלצות במאמר "טיפים לשוכרים". למשל: פתחו ברזים כדי לבדוק את לחץ המים, הרימו מפסקי חשמל כדי לוודא שאין קצרים, בדקו שאין בעיה בגז, חפשו רטיבויות, עובש וכד'.
- בחתימה על החוזה אתם מצהירים כי אתם רוכשים את הדירה במצבה (AS IS), ולכן יהיה קשה לטעון לאחר החתימה כי יש בעיות או תקלות בנכס.
- מומלץ לבדוק את השכונה והאזור, ולברר בעירייה אם צפויה בנייה באזור הסמוך לבניין שבו אתם קונים, ואם קיימות באזור תוכניות בניין עיר.
האם העסקה כלכלית עבורי?
עסקת הרכישה אינה מסתכמת רק במחיר הדירה. יש לברר את גובה מס הרכישה בהתאם לסכום הדירה, את שכר המתווך ואת שכר טרחת עורך הדין. האם הבית דורש שיפוץ? כמה בערך יעלה השיפוץ? ריהוט? ייתכן שסכום כל ההוצאות יעלה על הסכום שהקצבתם לעצמכם (או על המשכנתא שתכננתם לקחת). כדאי לחשב את כל זאת מראש, לפני החתימה – כי לאחר החתימה תהיו בבעיה: או שלא יישאר לכם כסף לשיפוץ או לריהוט, או שאתם מסתכנים בהפרת ההסכם.
כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא – לפחות מבנק אחד – לפני החתימה. אם תחתמו על הסכם ובסוף לא תקבלו משכנתא – ההסכם יבוטל ותחויבו בפיצוי של כ־10% ממחיר הדירה. מאות אלפי שקלים. חבל.
בדיקת זכויות
- הדבר הראשון שיש לעשות – עוד לפני שמתחילים להכין טיוטת הסכם – הוא להוציא נסח טאבו ולבדוק שמי שמוכר לכם את הדירה רשאי לעשות כן על פי דין.
- אם הנכס רשום על שם מספר שותפים, כל השותפים צריכים לחתום על החוזה ועל המסמכים הדרושים, או לייפות את כוחו של אדם אחר, בייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, לחתום בשמם – ואז יש לוודא את קיומו של אותו ייפוי כוח.
- לעתים הדירה נמכרת על ידי יורשים שטרם נרשמו בטאבו כבעלים. במקרה כזה יש להתנות את ההסכם ברישום הירושה בטאבו בתוך 3–4 חודשים לכל היותר; אם היורשים לא יעשו כן – ההסכם יבוטל. (רק הבעלים הרשום בטאבו יכול למכור, ואם הוא נפטר – לא ניתן למכור את הדירה עד לרישום היורשים כבעלים החדשים.)
- אם מדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל (כלומר, חכירה), יש לברר באיזו חכירה מדובר (חכירה מהוונת או לא מהוונת – שדינן שונה מבחינת הצורך בהסכמת הרשות והטפסים שיש להחתים בהם את הרשות), ולוודא קיום הסכמה ומסמכים שונים מאת הרשות לצורך המכירה. יש לברר מתי מסתיימת החכירה ואילו תשלומים חייבים בהם לרשות. אם מדובר בבית פרטי, דירת גן או דירת גג – להבדיל מדירה רגילה בבית משותף – יש לבדוק שאין חריגות בנייה, שכן מלבד הפן הפלילי, הרשות לא תאשר את העברת הזכויות על שמכם.
- יש לוודא כי לא רובצים על הנכס עיקולים או משכנתאות – ואם כן, לוודא שהמוכרים יסירו אותם כתנאי למכירה, ולקבל מכתב כוונות מהבנק המממן על גובה המשכנתא לפני החתימה.
- יש לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אם קיימות זכויות בנייה (המשפיעות על מחיר הנכס וגוררות היטל השבחה), ומול מחלקת ההנדסה – אם קיימים היטלי סלילה, תיעול, ביוב והשבחה. אם קיימים – יש להשאיר מתוך התשלום האחרון סכום בנאמנות שיכסה אותם, למקרה שהמוכרים לא ישלמו אותם בעצמם. כל זאת כדי למנוע מצב שבו רכשתם דירה, שילמתם את כל התשלומים, ואינכם יכולים להעביר את הדירה על שמכם בגלל חובות של המוכרים.
- לעתים הבניין עדיין לא נרשם כבית משותף, ולא ניתן לברר את הזכויות בטאבו. במקרה כזה נצטרך לפנות לעורך הדין של הקבלן שבנה את הבניין, המשמש כמעין חברה משכנת, לבצע את כל הבירורים דרכו ולקבל תשובות בכתב. גם רישום העסקה שלכם יבוצע אצלו, וברגע שיסתיים רישום הבית המשותף בטאבו – הוא ידאג לרשום את הדירה על שמכם. יש לברר גם מהו הסכום שבו תחויבו עבור שירות זה. אל תטעו – עורך דין זה אינו מייצג אתכם ואינו תחליף לייצוג משפטי על ידי עו"ד מומחה במקרקעין מטעמכם.
- במצב שבו אין רישום, מלבד המשכנתא של המוכרים – רוב הסיכויים שרשום על שמם גם משכון ברשם המשכונות. יש להוציא דוח מרשם המשכונות, ובמידת הצורך לחייב את המוכרים במחיקת המשכון.
בדיקות נוספות
- הזמנת תקנון, צו בית משותף ותשריט מלשכת רישום המקרקעין – אם קיים תקנון מוסכם לבניין, אתם מחויבים לכל מה שרשום בו, גם אם לא חתמתם עליו.
- וידוא שאין חריגות בנייה ו/או צווי הריסה.
- אם מדובר בחכירה – יש לבדוק את חוזה החכירה שעליו חתמו המוכרים: אתם נכנסים לנעליהם, וגם אם לא חתמתם עליו – תחויבו בו.
- בירור חובות לעירייה – לרבות חובות שוטפים וחובות בגין היטלים שונים, כפי שצוין לעיל.
- בדיקה של המחיר ששילמו המוכרים כשרכשו את הדירה, וחישוב מס השבח הצפוי אם לא יקבלו פטור. זהו סכום שיש לשים בצד ולא להעביר למוכרים עד שיתקבלו מלוא המסמכים הדרושים להעברה בטאבו.
מס רכישה
שימו לב: הסכומים והשיעורים שלהלן נכונים למועד כתיבת המאמר (2020).
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות ב־16 בינואר, ב־16 באפריל, ב־16 ביולי וב־16 באוקטובר.
באופן כללי, בעלי דירת מגורים יחידה זכאים לפטור עד סכום של כ־1,570,000 ש"ח (מומלץ להיעזר במחשבון מס הרכישה של רשות המסים כדי לוודא סכום מדויק נכון למועד הרכישה). בעלי דירה נוספת – להשקעה – ישלמו 8% מס רכישה על הדירה הנוספת.
קיימים חריגים למדרגות המס, ויש הטבות לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ולנפגעי פעולות איבה. בהעברה ללא תמורה בין קרובים (כהגדרתם בחוק) תחויב העסקה רק בשליש ממס הרכישה, ובין בני זוג נשואים המתגוררים יחד – העברה ללא תמורה פטורה.
לפני רכישת דירה כדאי לחשב ולדעת מהו המס הצפוי לכם, ולהוסיף אותו לעלויות הדירה.
אם אתם רוכשים דירה לפני שמכרתם את דירתכם, לכאורה אתם חייבים לשלם לפי המדרגות של דירה שנייה. אולם ניתן להתחייב במסגרת הדיווח לרשויות המס כי בתוך פרק זמן מוגדר תמכרו את הדירה הראשונה – ואז תחויבו לשלם כעת לפי המדרגות של דירה יחידה. אם לא תמכרו בפרק הזמן הזה, תחויבו לשלם 8%, ובתוספת ריבית גבוהה – מיום הרכישה ועד מועד התשלום בפועל.
לסיכום
האמור לעיל אינו ממצה את כלל הבדיקות שיש לבצע ואת כלל תמרורי האזהרה שיש לשים לב אליהם. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני רכישת דירה מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין, אשר יבצע בעבורכם את כל הבדיקות, יכין בעבורכם הסכם המבטיח את זכויותיכם, וידאג לרישום הנכס על שמכם עם סיום העסקה.
נכתב על ידי עו"ד נאוית קובילינסקי קופרשטיין. לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.