"אני מוריד חוזה מהאינטרנט", אומרים חלק מבעלי הנכסים שמשכירים את הנכס שלהם. בעלי נכסים רבים מבקשים להוזיל עלויות ומחפשים באינטרנט נוסח של חוזה שכירות, כאשר בחירת החוזה נעשית על פי "תחושת בטן" ולא בעין מקצועית.
לרוב, חוזים כאלה אינם עומדים במבחן המציאות: או שחסרות בהם הוראות מהותיות, או שחלקים מהם ניתנים לביטול בבית משפט עקב חוסר איזון אל מול השוכרים.
מי לא שמע – לפחות פעם אחת – על אדם מסכן ששוכרים יושבים אצלו בנכס ולא משלמים לו, והוא לא מצליח לפנות אותם? או על בעל בית שהשוכרים השאירו אותו עם חובות כבדים בחשמל ובארנונה? או על בעל בית שנכנס לדירת השוכרים ללא אזהרה? ועוד ועוד דוגמאות.
לכל אחד מהצדדים יש אינטרסים שונים. המשכיר רוצה למקסם רווח ולשמור על הנכס שלו. השוכר רוצה כמה שפחות הוצאות וכמה שפחות חובות שיוטלו עליו. כאשר משרדנו מייצג משכיר של נכס, ישנם סעיפים חשובים מאוד שלא נסכים לוותר עליהם. לעומת זאת, כאשר משרדנו מייצג שוכרים – ישנם סעיפים שנעדיף לשנות או למחוק.
כאשר נתקלים בהסכם כלשהו באינטרנט – לא ברור מי הכין אותו. עו"ד שייצג שוכר? עו"ד שייצג משכיר? האם החוזה מעודכן ומכיל הוראות התואמות את החוק והפסיקה העדכניים? האם החוזה מאוזן? האם יעמוד במבחן המציאות בעת הצורך?
כל עסקה היא שונה. בכל עסקה יש פרטים מיוחדים והסכמות מיוחדות, ולא תמיד אדם שאינו בקיא בתחום יכול לחשוב על כל תרחיש אפשרי – ומשכך לא יוכל לצפות כל בעיה שעלולה להתעורר במהלך תקופת השכירות.
בנוסף, יש לקחת בחשבון בדיקות שונות ואת משמעויותיהן. להלן מספר בדיקות שכדאי לבצע ותמרורי אזהרה:
בדיקה מקדמית
יש חשיבות מכרעת לזהות הצדדים. השוכר חייב לוודא שמי שחותם איתו על ההסכם הוא באמת הבעלים של הנכס. לעתים ילדים של בעלי נכס מבקשים לחתום, וזה יכול ליצור בעיה בהמשך.
המשכיר חייב להתרשם מהשוכר המעוניין ולראיין אותו, כדי ללמוד עליו כמה שיותר. יש לברר את זהות הערבים של השוכר, את קרבתם, את עיסוקם וכיו"ב. חשוב להעשיר את הידע שלנו על השוכר הפוטנציאלי – על מקצועו, השכלתו, מצבו הכלכלי – והאם לדעתנו יעמוד בנטל התשלום החודשי המבוקש.
לאחר ההתרשמות מהשוכר הפוטנציאלי נעבור לשלב הבדיקה הכלכלית: להתרשם מתלושי משכורת – משך הזמן שבו הוא מועסק במקום אחד וגובה השתכרותו החודשית – ולבדוק במרשמים השונים שאינו חייב מוגבל באמצעים, שאין נגדו תיקי הוצאה לפועל וכו'. את אותה הבדיקה יש לבצע גם עבור הערבים, כדי למקסם את האפשרות להיפרע מהם בעת הצורך.
גם לשוכר כדאי לבדוק ולוודא כי המשכיר אינו מצוי בבעיות כלכליות, כאלה שעלולות לגרום לכך שיאבד את הנכס או שיהיה חייב לפנותו. כמו כן, לשוכר כדאי לבדוק אם הבניין שבו מצוי הנכס עומד לעבור שיפוץ או בנייה אחרת כלשהי, שעלולים להפריע לו בשימוש בנכס. ועוד.
חוזה השכירות
הסכם שכירות טומן בתוכו את ההסכמות לתקופת השכירות הקרובה, ולעתים גם לתקופת השכירות הקודמת אם הייתה כזו, וכן לתקופות שכירות נוספות. ההסכם אמור למקסם ודאות בכל תרחיש אפשרי שעלול להתגלע בתקופת השכירות, כגון:
- ליקויים – מי אחראי לאילו תיקונים, ובתוך כמה זמן יתוקנו.
- העברת בעלות – מה קורה אם המשכיר מוכר את דירתו לאחר.
- רצון השוכר לצאת לפני תום תקופת השכירות.
- הפרות ההסכם והתרופות לכך.
- ביצוע שינויים בנכס.
- אופציה להארכת תקופת השכירות ותנאים לתוקפה.
- שכירות משנה.
- הגדרת המושכר (למשל אם השוכר מעוניין לפתוח עסק במושכר, או לעשות בו שימוש למטרה שונה מזו שהוגדרה בתחילה).
- חלוקת תשלומים ותשלומי מיסים – אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו על המשכיר.
- חובת ביטוח – האם השוכר חייב לבטח או המשכיר? ועוד.
בהסכם כדאי גם לכלול כל מידע מהותי לגבי המושכר; אחרת, הדבר עלול להוות עילה לביטולו (למשל בניין שמתחיל שיפוצים והמשכיר לא הצהיר על כך לשוכרים).
סיכום
בסיכומו של דבר, הסכם השכירות צריך לשקף באופן מדויק, שאינו ניתן לפרשנות, את ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים בשלב המשא ומתן. יש חשיבות גדולה לעריכת ההסכם בצורה חוקית ונכונה, כדי שאם תתגלע בעיה או אי־הסכמה בין הצדדים – תהיה לכך תשובה בהסכם.
הסכם שכירות הנערך על ידי עורך דין הבקיא ומתמחה בתחום המקרקעין יגן עליכם במקרה הצורך, שכן הוא מתאים את הוראות ההסכם לכל עסקה בפני עצמה, וחושב על כל תרחיש אפשרי שעלול להתגלע – כיצד למנוע אותו ו/או כיצד להתמודד עמו אם קרה.
משכיר שהוא בעלים של נכס חייב לעשות את המקסימום כדי להגן על הנכס שלו: ראש שקט, לדעת שהנכס שלו בידיים טובות ושלא ייגרם לו נזק. גם שוכר מחפש ראש שקט: הוא רוצה בית שיהיה לו נעים וכיף לגור בו, ושאם תהיה בעיה – יהיה לו למי לפנות.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. לייעוץ פרטני ניתן לפנות למשרדנו.